نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه افراز املاک وقتی که محجور بین مالکین مشاعی باشد

صلاحیت دادگاه در افراز ملک مشاع در صورت وجود محجور یا غایب مفقودالاثر

بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، اصل بر این است که افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک قرار دارد. بنابراین، در حالت عادی، هرگاه چند نفر در مالکیت یک ملک شریک باشند و پرونده ثبتی ملک نیز تعیین‌تکلیف شده باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک خواهد بود.

با این حال، قانون برای برخی وضعیت‌های خاص استثنا در نظر گرفته است. یکی از مهم‌ترین این استثناها مربوط به زمانی است که در میان شرکای ملک، شخص محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد. در چنین فرضی، موضوع از شمول رسیدگی صرفاً ثبتی خارج می‌شود و رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت دادگاه قرار می‌گیرد.

مبنای این استثنا، رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۱/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. این رأی با تأکید بر ضرورت حمایت از حقوق محجور و غایب مفقودالاثر، اعلام کرده است که درخواست تقسیم یا افراز ملک مشاع در صورت وجود چنین اشخاصی، باید در دادگاه مطرح شود و مراجعه ابتدایی به اداره ثبت، الزامی نیست. به این ترتیب، دادگاه به عنوان مرجع صالح، مسئول بررسی درخواست و اتخاذ تصمیم در این زمینه خواهد بود.

از منظر عملی، این تفکیک اهمیت زیادی دارد. زیرا در حالی که اداره ثبت تنها در فرض‌های عادی و بدون وجود اشخاص نیازمند حمایت ویژه قانونی صلاحیت دارد، دادگاه در مواردی وارد رسیدگی می‌شود که حفظ حقوق محجور یا غایب مفقودالاثر اقتضا می‌کند تصمیم‌گیری با نظارت قضایی انجام شود. بنابراین، صرف خاتمه جریان ثبتی ملک برای صلاحیت اداره ثبت کافی نیست و وجود یکی از این اشخاص در میان مالکان، مسیر رسیدگی را تغییر می‌دهد.

در نتیجه، متقاضی افراز باید پیش از اقدام، وضعیت شرکای ملک را به دقت بررسی کند. اگر همه مالکان اهلیت کامل داشته باشند و مانع قانونی دیگری وجود نداشته باشد، درخواست از طریق واحد ثبتی محل وقوع ملک پیگیری می‌شود. اما اگر در میان شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، مرجع صالح دادگاه است و رسیدگی باید از این مسیر انجام شود.