سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در یادداشتی به تشریح تفاوت «افراز» و «تقسیم» مال مشاع و صلاحیت مراجع قانونی در این زمینه پرداخت.
🔵 افراز و تقسیم مال مشاع؛ تفاوتها و صلاحیتهای قانونی
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در یادداشتی به تشریح تفاوت «افراز» و «تقسیم» مال مشاع و صلاحیت مراجع قانونی در این زمینه پرداخت.
🔸افراز در لغت و اصطلاح
افراز در لغت به معنای جدا کردن چیزی یا جداکردن و تمیز دادن چیزی است و افراز کردن مال یعنی تقسیم تمام اجزای مال مشاع میان شرکاء بر اساس سهم هریک. به مالی که بهصورت غیرمشاع باشد نیز «فَرز» گفته میشود. افراز اموال غیرمنقول یعنی سهم مشاعی یک یا چند مالک مشاعی از سایر مالکان مشاعی جدا و مفروز شود.
🔸شرایط افراز در صلاحیت اداره ثبت
مطابق قانون و آییننامه افراز املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷، افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است (ششدانگ ملک درخواست ثبت شده و تحدید حدود آن نیز به عمل آمده باشد)، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است، مشروط بر اینکه:
· نسبت به ملک مشاع، سند مالکیت معارض صادر نشده باشد.
· در بین مالکان مشاعی، محجور یا غائب مفقودالاثر نباشد.
🔸تصرف مفروز و تأیید نقشه شهرداری
ملک موضوع افراز میتواند بهصورت مفروزالرعیه در تصرف متقاضی افراز یا سایر مالکین مشاعی باشد و یا هیچیک از مالکان مشاعی در آن تصرف مفروز نداشته باشند. مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداریها، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
🔸چهار حالت تقسیم مال مشاع
تقسیم مال مشاع به چهار حالت امکانپذیر است:
۱. تقسیم به افراز: هرگاه جداکردن سهم مالکان مشاعی از یکدیگر متناسب با سهم مشاعی ایشان امکانپذیر باشد، تقسیم به معنای همان افراز مال مشاع است.
به وکیل ملکی نیاز دارید؟
همین حالا از میان وکلای تأییدشدهٔ وکیل بگیر، متخصص مناسب پروندهتان را پیدا کنید.
۲. تقسیم به تعدیل: هرگاه تقسیم مال مشاع بر اساس ارزش و قیمت مال مشاع انجام شود و حصه هریک از شرکاء با در نظر گرفتن قیمت معین شود. به طور مثال اگر دو نفر مالک یک زمین ۱۰۰۰ متر مربعی باشند، چون ممکن است قسمتهای مختلف زمین از حیث قیمت متفاوت باشد، تقسیم باید به نسبت قیمت به عمل آید.
۳. تقسیم به رد: هرگاه در تقسیم مال مشاع بین مالکان مشاعی، بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشند، ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود. چنانچه تعدیل در تقسیم اموال محتاج به ضمیمه نمودن پول و اموال باشد، به طور مثال اگر موضوع تقسیم چند مال مانند آپارتمان، زمین و خانه باشد و برخی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد، برای تعدیل در تقسیم این اموال ممکن است شریکی که آپارتمان در حصه وی قرار میگیرد باید مبلغی را به دیگر شرکاء بپردازد؛ در این حالت تقسیم به رد انجام شده است.
۴. تقسیم با صدور دستور فروش: در صورتی که مال غیرمنقول قابل افراز نباشد یا تقسیم به تعدیل آن امکانپذیر نباشد، به تقاضای هریک از شرکاء و به دستور دادگاه به فروش میرسد و هریک از مالکان مشاعی نیز میتوانند آن را به قیمتی که ارزیابی شده است خریداری نمایند.
🔸تفاوت افراز و تقسیم؛ صلاحیت اداره ثبت و دادگاه
تقسیم مال مشاع میتواند اعم از افراز باشد و افراز فقط یکی از انواع تقسیم مال مشاع است که قانونگذار با شرایط خاص مندرج در قانون افراز و فروش املاک مشاع، صرفاً این نوع از تقسیم را در صلاحیت اداره ثبت دانسته است. اصولاً اصطلاح افراز مال مشاع در مورد یک ملک و یک پلاک ثبتی استفاده میشود؛ یعنی جداکردن سهم شرکاء در یک پلاک ثبتی. ولی تقسیم میتواند به معنای جداکردن سهم مالکان در بیش از یک مال اعم از منقول و غیرمنقول نیز باشد. مال غیرمنقولی که غیرقابل افراز تشخیص داده میشود، با دستور فروش صادره از طرف مرجع قضایی به فروش میرسد؛ لذا تقسیم مال غیرمنقول به رد و تعدیل خارج از حدود صلاحیت ادارات ثبت بوده و در صلاحیت دادگاه است.
نیاز به راهنمایی فوری دارید؟
کارشناسان پشتیبانی وکیل بگیر همین حالا آمادهٔ پاسخگویی و راهنمایی شما هستند.